Tag Archives: bouwen

Toevoegen activiteit Bouwen Wabo

 

 

Als de gemeente vraagt om een activiteit toe te voegen aan een bestaande aanvraag is dat niet helemaal gebruiksvriendelijk ingericht in het omgevingsloket, althans: dat lijkt zo. Dat u na het indienen geen mogelijkheid meer heeft om meer activiteiten toe te voegen is gelegen in het feit dat er met termijnen “gerommeld” kan worden en u dus zou kunnen frauderen om bijvoorbeeld net voor het vergunnen alsnog een activiteit toe te voegen die wettelijk gezien van rechtswege vergund zou kunnen worden.

Soms moet u toch de zogenaamde onlosmakelijke activiteit bijvoegen bij uw aanvraag. Een veel komende fout die mensen maken is dat als men bijvoorbeeld activiteit “Het voeren van handelsreclame” aanvraagt bij een gemeente, zonder activiteit “Bouwen”. Activiteit “Bouwen” is namelijk ook verplicht, samen met “Reclame”, als u een ook een bord of enige vorm van bouwwerk ook aanbrengt.

Het schilderen van handelsreclame of plakken is niet vergunning plichtig voor de activiteit “Bouwen”.

Ik heb een kleine handleiding gemaakt waarin wordt uitgelegd hoe u handmatig een activiteit toevoegt, zonder dat u een hele nieuwe aanvraag indient. Dit moet u in principe alleen maar doen als u contact met de gemeente heeft gehad of dat de gemeente hierom heeft gevraagd.

Toevoegen activiteit bouwen

 

Wet private kwaliteitsborging niet goedkoper

De tweede kamer vind dat de kosten niet mogen toenemen met de nieuwe wet. Minister Blok betoogt dat hij een onderzoek heeft laten uitvoeren waarin staat dat er “is aangegeven dat de kostendaling als gevolg van deze wet naar verwachting zal uitkomen op een bedrag tussen de 230 en 290 miljoen.” Een kostendaling voor de overheid? Of voor de consument? Uiteindelijk betaald de consument de overheid, maar dat geheel ter zijde. De verwachting is dat er 500 ambtenaren minder nodig zijn ten aanzien van het nieuwe stelsel. Dat is geheel nog niet zeker, want het staat wel vast dat de vergunning afhandeling minder werk met zich mee brengt (de Bouwbesluittoets vervalt) en heleboel gemeentes hebben al becijferd dat dit een reductie van ongeveer 20% tot gevolg heeft. Dat zou er in theorie dus 20% minder leges betaald moeten worden. Maar hoeveel gaat de handhaving (extra) kosten? Er moet meer overleg tussen de kwaliteitsborger en gemeente plaats vinden, omdat de borger wel verantwoordelijk is maar geen bevoegd gezag is. Hoe gaat de kwaliteitsorger dan afdwingen dat de Polen die het werk doen hem verstaan en naar hem luisteren? Dat zal de gemeente dus moeten doen. Die mag alleen maar handhaven.

In het rapport van (Cebeon) de doorrekening staat letterlijk: “De huidige kosten van Wkb gerelateerde taken worden ingeschat op circa 644 miljoen euro per jaar (basis 2012-2014). Voor het vergunningendeel gaat het om circa 436 miljoen euro (68%) en toezicht en handhaving circa 208 miljoen euro (32%), waarvan 166 miljoen euro toezicht en 43 miljoen euro handhaving. Hier staan circa 405 miljoen euro aan inkomsten uit leges tegenover. Nader onderzoek van de financiële administraties (grootboeken) van in het onderzoek betrokken gemeenten laat zien dat circa 548 mln euro zou mogen worden gedekt uit legesinkomsten (dit is vergunningverlening inclusief eerste bouwtoezicht). Dit betekent in 2014 een dekkingstekort van circa 25%.”.

Afgezien van het huidige dekkingstekort is het zo dat de aangeven 230-290 miljoen pas effectief gehaald kan worden als alle gevolgklasse zijn ingevoerd, dus met andere woorden, pas in 2024 wanneer volgens de huidige planning alles doorgevoerd moet zijn, zijn de besparingen van kracht.

In het rapport van Cebeon staat dat de verwachting is dat met invoering van de Wkb het dekkingstekort uit de leges uitkomt op minder dan 20% (in 2024). Wie is zo naïef om te denken dat gemeentes dat niet zullen compenseren, leeft volgens mij in een andere wereld.

Trouwens minister Blok vermeldde fijn: “De inschatting is dat door de verschuiving van de taken van de gemeenten naar de kwaliteitsborger de kosten met dat bedrag (red. 230-290 miljoen) zullen dalen”. Maar dan moet hij het rapport nog eens goed lezen.  Cebeon maakt melding van een daling van die kosten, maar zij schat ook in dat daar minder leges inkomsten tegenover staan, namelijk 156-191 miljoen. Dus de netto besparing zou volgens Cebeon “slechts”  75-100 miljoen zijn. Ook nog wel een substantieel bedrag, maar dat is (ook volgens Cebeon) pas in 2024, wanneer alles is doorgevoerd. Ik schat in dat alleen de transitiekosten al zodanig hoog zijn, dat we pas geld gaan verdienen in 2040. En dan is alles weer anders….

Daar komt nog bij dat hier de kosten van de kwaliteitsborgers niet in zijn meegenomen, omdat ten tijde van het maken van het rapport de Amvb’s nog niet klaar waren. Hierdoor is er totaal geen inzicht in wat de consument moet en wanneer gaat betalen voor de kwaliteitsborger. De minister heeft in ieder geval bedrijven uitgesloten voor vrijstelling van de verplichting van kwaliteitsborger, dus die gaan per saldo hiervoor bloeden en hun prijzen dus weer doorberekenen.

Dus het is per saldo onzin dat het geld oplevert.

Daarbij valt nog op te merken dat er een soort van rechtsongelijkheid ontstaat die wordt veroorzaakt door een incomplete Amvb (tenminste het voorliggende concept). Als je het goed beschouwd is op dit moment geen kwaliteitsborger nodig voor:

  1. het bouwen van een op de grond staand bijbehorend bouwwerk als bedoeld in artikel 1, eerste lid, van bijlage II bij het besluit omgevingsrecht, voor zover niet hoger dan 5 meter;
  2. een dakkapel;
  3. een dakraam, daklicht, lichtstraat of soortgelijke daglichtvoorziening in een dak;
  4. een kozijn, kozijninvulling of gevelpaneel;
  5. een zonwering, rolhek, luik of rolluik aan of in een gebouw;
  6. gewoon onderhoud van een bouwwerk;
  7. een andere verandering van een bouwwerk, mits geen verandering van de draagconstructie of van de brandcompartimentering of (beschermde) subbrandcompartimentering;
  8. tuinmeubilair;
  9. een collector voor warmteopwekking of een paneel voor elektriciteitsopwekking;
  10. een sport- of speeltoestel voor uitsluitend particulier gebruik, mits uitsluitend functionerend met behulp van de zwaartekracht of de fysieke kracht van de mens;
  11. een erf- of perceelafscheiding;
  12. een vlaggenmast.

Dat betekend dat je dus wel een kwaliteitsborger nodig heb voor vergunningsplichtige veranderingen aan een bestaand bouwwerk voor zover het betreft:

  1. Een (inpandige) doorbraak, welke de draagconstructie veranderd;
  2. Een doorbraak in de zijgevel die de draagconstructie veranderd, terwijl de aanbouw zelf geen kwaliteitsborger behoeft;
  3. Een zwembad;
  4. Een volière;
  5. Een fietsenstalling in je voortuin
  6. Een dakopbouw (omdat het hoger is dan 5 meter)
  7. Een antennemast
  8. Een woonwagen
  9. Een damwand hoger dan 1 meter
  10. Een woningsplitsing/ samenvoeging

voorbeeld brief bestuursdwang

Constatering

Naar aanleiding van een controle d.d. 16 maart 2020, uitgevoerd door een toezichthouder van de gemeente “geanonimiseerd” delen wij u het volgende mede. Er is geconstateerd dat er een loods/ schuur wordt gerealiseerd op het perceel “geanonimiseerd”. Dit gebeurt zonder de hiervoor vereiste omgevingsvergunning. Op 8 april 2020 is geconstateerd dat u de berging verder heeft afgebouwd en dus geen gevolg heeft gegeven aan het verzoek zoals genoemd in onze vooraanschrijving.

Overtreding

Het bouwwerk is een omgevingsvergunningplichtig bouwwerk als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Voor uw perceel is voor de loods/schuur geen omgevingsvergunning verleend. Hierdoor handelt u in strijd met artikel 2.1, lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, welk artikel bepaalt dat het verboden is te bouwen zonder een vergunning verleend door het college van burgemeester en wethouders.

Legalisatie

Na legalisatieonderzoek is gebleken dat het bestemmingsplan “Noordgeest 1e herziening” dit soort bouwwerken niet toelaat. Vrijstelling van de bepalingen van het bestemmingsplan is niet mogelijk, gezien de afmetingen van het bouwwerk, welke de aangegeven maten in de geldende voorschriften fors overschrijden.

Motivatie

Legalisering is gezien het bovenstaande niet aan de orde. Maatschappelijke problemen zijn geen gronden waarop wij van zienswijze veranderen.

BESLUIT

Op grond van artikel 5:21 van de Algemene wet bestuursrecht gelasten wij u, dat u op bovengenoemd perceel, binnen zes weken, na dagtekening van deze brief, de genoemde strijdigheid met artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht moet hebben opgeheven. U dient de loods/ schuur, binnen 6 weken na dagtekening van deze brief, verwijdert te hebben.

 

Enkel indien u binnen deze termijn het illegaal gebouwde overeenkomstig dit besluit heeft hersteld, kan bestuursdwang worden voorkomen.

Indien u niet binnen de gestelde termijn op de hierboven voorgestelde wijze een einde heeft gemaakt aan de overtreding, zullen wij op uw kosten door middel van bestuursdwang een einde aan de overtreding maken. Dit betekent dat wij de bouwwerken van gemeentewege zullen slopen. De kosten daarvan zullen op grond van artikel 5:25 van de Algemene wet bestuursrecht op u worden verhaald.

Als u het niet eens bent met dit besluit  kunt u ingevolge het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht binnen 6 weken na de verzenddatum van deze brief een bezwaarschrift indienen bij het college van burgemeester en wethouders.

Wij wijzen u erop dat het indienen van een bezwaarschrift niet betekent dat uw verplichting de overtreding binnen de gestelde termijn te beëindigen wordt uitgesteld. Het indienen van een bezwaarschrift heeft namelijk geen schorsende werking. Wel kunt u ingevolge artikel 8:81 Algemene wet bestuursrecht bij de voorzieningenrechter van de Rechtbank Breda, Sector Bestuursrecht, Postbus 90006, 4800 PA Breda, een verzoek om een voorlopige voorziening te treffen indienen, ook binnen 6 weken na dagtekening van deze brief. Hierbij dient u dan ook een bezwaar in te dienen bij het college van burgemeester en wethouders.

 

Hoogachtend,

het college van burgemeester en wethouders van ‘geanonimiseerd’,

PKB goedkoper of juist niet?

18 januari 2016 is de wet Private kwaliteitsborging (PKB) besproken in de tweede kamer. Een van de belangrijkste argumenten van de weledelgeleerde heer Blok (minister) is dat er “is doorgerekend dat er de kostendaling als gevolg van deze wet naar verwachting zal uitkomen op een bedrag tussen de 230 en 290 miljoen”. Dat zou dan uit de (verlaagde) leges moeten komen, ook omdat er naar schatting 500 minder ambtenaren nodig zijn om het toets werk van een gemeente te doen, en natuurlijk minder toezicht. Echter voor de consument zal het voor het leeuwendeel niet goedkoper worden, maar juist duurder. Denk hierbij aan iemand die een (vergunningsplichtige) dakkapel wil maken.  Die betaald nu de minimale leges van zo’n gemiddeld € 150,- voor de vergunning. Misschien wordt dat € 120,- euro. Voor die “besparing” moet je wel een gecertificeerd bureau inhuren die de PKB uitvoert. Voorbereiding en controle bouw kost al snel 4 uur á € 65,- = € 260,-. Dat is dus een extra belasting van € 230,-. Voor grotere bouwwerken geldt de PKB nog niet, dus daar is geen besparing te halen. Deze kostenverzwaring gaat dus over de rug van de aanvrager met een kleine beurs.

Kap op aanbouw

Een kap of dakpannendak mag niet op een aanbouw die kleiner is dan 4 meter uit de gevel gemeten van een oorspronkelijk hoofdgebouw.

In Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (BOR) staat in artikel 2 onder 3a te lezen:

een op de grond staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

  • a. voor zover op een afstand van niet meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan:

    • 1°. 5 m,

    • 2°. 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en

    • 3°. het hoofdgebouw.

Een aanbouw is een bijbehorend bouwwerk. In dit betreffende artikel van de BOR is geregeld wat u zonder vergunning mag bouwen. Dit artikel is niet van toepassing als u bij of aan een monument iets wilt aanbouwen. Hetzelfde geldt voor als u woning (of hoofdgebouw) in beschermd stads- of dorpsgezicht gebied is gelegen. Zowel een rijks- als gemeentelijk monument hebben die bescherming. Dit kunt u lezen in artikel 4a van bijlage II van de BOR. Hierin staat dat u voor de activiteit “Bouwen” geen vergunning nodig heeft, maar het verstoren van een monument is een aparte activiteit in een omgevingsvergunning. Daarvoor dient u dus wel een vergunning te hebben, maar u hoeft het bouwen niet te verantwoorden in de vergunning.

Een aanbouw met een schuin dak is dus wel mogelijk, als het lager blijft dan de 1e verdieping (plus 30 centimeter), maar in de praktijk zal dat een heel flauw dak worden. Pannen kunnen op een dak met een schuinte van minimaal 20 graden. Sommige pannen kunnen nog flauwer, maar 20 graden is vaak het minimum om de boel droog te houden.

Mag ik eenzelfde dakkapel als mijn buurman?

Meestal wel. Dakkapellen op dezelfde woningen mogen worden gebouwd als ze gelijk zijn aan eerder geplaatste dakkapellen. Als u niet vergunningsvrij bent om de dakkapel te plaatsen dient u een volledige aanvraag te doen voor omgevingsvergunning. Een afwijkende dakkapel op hetzelfde bouwblok of rijtje wordt in beginsel niet goedgekeurd. Ook als de dakkapel van de buurman illegaal neergezet is, geldt dat geen garantie dat de vergunning ook wordt verleend. In onze welstandnota en het bestemmingsplan kunt u meer lezen over de voorschriften. Natuurlijk kunt u ook kijken op www.omgevingsloket.nl of uw plan voor een dakkapel niet vergunningsvrij is.

Om mijn tuin te verharden of te betegelen, heb ik dan een omgevingsvergunning nodig?

Soms. In het bestemmingsplan is voorgeschreven wanneer u alleen met een omgevingsvergunning mag gaan verharden, spitten of graven. Dit is de activiteit aanleggen. Slechts als er een verbodsbepaling van kracht is mag u zonder vergunning niets doen. Dat kunt u nalezen in het bestemmingsplan, welke te raadplegen is op http://www.ruimtelijkeplannen.nl. Ook midden in de stad kan het zo zijn dat u niets “zomaar” in de grond mag doen aangezien er overal rioleringen en of (gas)leidingen liggen. Deze moeten voor onderhoud bereikbaar blijven. Vandaar dat u soms een vergunning aan moet vragen voor het aanleggen van een verharding.

Ik heb toestemming van het Waterschap om een steiger te bouwen. Moet de gemeente ook toestemming geven?

Ja. Toestemming of vergunning van het Waterschap of andere overheden sluiten niet uit dat er nog een vergunning noodzakelijk is. Over het algemeen heeft u voor het bouwen van een steiger 2 vergunningen nodig: 1 omgevingsvergunning voor het bouwen (bij de gemeente) en 1 bij het Waterschap (de zogenaamde keur vergunning). Via http://www.omgevingsloket.nl/ kunt u beide vergunningen wel tegelijkertijd aanvragen.

Mag ik vergunningsvrij een stal bouwen in een weiland?

Nee. Voor het bouwen van een stal of ander gebouw of bouwwerk in een weiland is een vergunning noodzakelijk. Het is tenslotte geen bijbehorend bouwwerk (zoals genoemd in het Besluit omgevingsrecht) bij een bestaand hoofdgebouw. Het enige wat vergunningsvrij gebouwd mag worden in of aan het weiland is een hekwerk van maximaal 1 meter hoog. U kunt dit nalezen in het Besluit omgevingsrecht door de link: http://wetten.overheid.nl/BWBR0027464/

Mag ik een tent neerzetten zonder vergunning?

U mag op eigen grond een tent neerzetten zonder vergunning. Deze mag maximaal 30 dagen staan. Als de tent langer moet blijven staan, dient u een vergunning aan te vragen. We kunnen u alvast wel melden dat gemeentes daar heel terughoudend in zijn met het vergunnen van dit soort bouwwerken.

U mag er niet in kamperen.

Als de tent bedoeld is voor het verblijven van mensen moet hij constructief wel voldoen aan de geldende eisen. Voor een kampeermiddel zijn er geen eisen, maar voor een tent voor feestelijkheden (zoals bijvoorbeeld een tent voor een straatfeest) gelden de eisen die de leverancier daar aan stelt. Mogelijk heeft u wel een evenementenvergunning nodig.